Wskaźnik LTV (Loan to Value)

LTV (ang. Loan to Value) to wskaźnik określający stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia hipotecznego.

Współczynnik LTV wykorzystywany jest przez banki do szacowania ryzyka związanego z udzieleniem kredytu danemu kredytobiorcy. 

Przykładowo, jeżeli kwota kredytu wynosi 70 tys. zł, a wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu wynosi 100 tys. zł, to współczynnik LTV dla takiego kredytu wyniesie 70%.

Im wyższa wartość wskaźnika LTV, tym większe ryzyko ponosi bank przy udzielaniu takiego kredytu. Zazwyczaj, znajduje to odzwierciedlenie w wysokości marży, która jest tym większa, im wyższy jest wskaźnik LTV.

Ponadto, bank może żądać dodatkowych zabezpieczeń w przypadku, gdy wskaźnik LTV przekroczy pewną, ustaloną przez bank wartość. Najczęściej zabezpieczeniem takim jest dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. 

Każdy bank ma określoną wartość graniczną współczynnika LTV, powyżej której w ogóle nie udziela kredytu. W takim przypadku należy zgromadzić odpowiednio wysoki wkład własny, aby współczynnik LTV spadł do akceptowanego przez bank poziomu. Wartości LTV dla poszczególnych banków można znaleźć tutaj.

Akceptowany poziom LTV może się zasadniczo różnić w przypadku różnych banków. Niekiedy, bardziej zachowawcze banki wyznaczają maksymalny  LTV już na poziomie 50% (czyli przy założeniu że wartość nieruchomości jest równa cenie zakupu, należy posiadać wkład własny w wysokości 50% ceny zakupu). Inne banki akceptują LTV na poziomie 80%. Banki bardziej agresywne (np. te, które dopiero wchodzą na rynek kredytów hipotecznych) akceptują LTV na poziomie 100%, a nawet, co zdarza się nie tak rzadko, LTV na poziomie 110% lub 130%. Lista banków, które akceptują LTV powyżej 100% znajduje się tutaj. 

Co oznacza tak wysoki poziom akceptowalnego wskaźnika LTV dla kredytobiorcy? Oznacza to, że bank jest skłonny udzielić nam kredytu o wartości przewyższającej wartość zabezpieczenia. Jeżeli wartość zabezpieczenia hipotecznego jest równa cenie zakupu nieruchomości, to oznacza to, że bank zgadza się udzielić nam kredytu wyższego niż potrzeba nam na zakup nieruchomości. Po co? Nadwyżka środków ponad cenę zakupu jest najczęściej przeznaczana na sfinansowanie kosztów okołokredytowych (podatek, notariusz, prowizja pośrednika) oraz na wykończenie lub remont mieszkania czy domu.

Należy mieć również na uwadze fakt, iż wskaźnik LTV dla danego kredytu zmienia się w czasie spłaty kredytu. Jest to spowodowane po pierwsze przez spłatę kapitału i po drugie - przez zmianę wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. 

Zarówno pierwszy, jak i drugi czynnik mogą wpływać na wzrost lub spadek wskaźnika LTV.

Co do pierwszego czynnika (spłata kapitału), możemy być pewni spadku LTV tylko w przypadku kredytów udzielonych w PLN. Natomiast w przypadku kredytów denominowanych w innych walutach (CHF, EUR, USD, GBP) spłata kredytu nie zawsze musi oznaczać spadek zadłużenia. Załóżmy że spłaciliśmy 10% kwoty zadłużenia. W przypadku kredytu w PLN, oznacza to spadek kwoty zadłużenia o 10%. w przypadku kredytu walutowego musimy wziąć pod uwagę również zmianę aktualnego kursu waluty w stosunku do kursu z dnia zaciągnięcia kredytu. Jeśli okaże się, że kurs waluty wzrósł o ponad 10% to kwota zadłużenia wyrażona w złotówkach wzrosła a nie spadła.

Drugi czynnik wpływający na zmiany współczynnika LTV w czasie to zmiany wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Wartość nieruchomości w czasie może zarówno rosnąć jak i spadać, powodując odpowiednio spadek lub wzrost wskaźnika LTV. Im wyższa wartość nieruchomości, tym wskaźnik LTV przyjmuje mniejsze wartośći.

Oczywiście, należy uwzględnić fakt, iż oba czynniki (tj. zmiany kwoty zadłużenia oraz zmiany wartości zabezpieczenia) zmieniają się jednocześnie. Czasem oba te czynniki mogą "ciągnąć" wskaźnik LTV w jedną stronę a innym razem jeden z nich będzie powodował wzrost a drugi spadek, co będzie skutkować pozostawaniem LTV na mniej więcej tym samym poziomie.